## 1) Concepto Los **ingresos por enajenación de bienes** son aquellos que obtiene una persona al **transmitir la propiedad de un bien**, generalmente a cambio de una contraprestación. En términos fiscales, la **enajenación** comprende no solo la compraventa, sino cualquier forma de transmisión de propiedad, como: - venta - permuta - adjudicación - aportación a sociedades - ciertos fideicomisos No se consideran enajenación: - herencias - donaciones ## 2) Características del régimen ### a) Naturaleza del ingreso Se trata, en general, de ingresos **ocasionales**, cuando la persona no se dedica habitualmente a vender bienes. ### b) Base gravable: la ganancia El ISR no se calcula sobre el precio total, sino sobre la **ganancia**, determinada así: **Ingreso obtenido** − **Deducciones autorizadas** = **Ganancia gravable** ### c) Momento de acumulación El ingreso se considera obtenido cuando: - se **cobra**, o - es **exigible jurídicamente** En operaciones a crédito, puede acumularse conforme se **reciban los pagos**, según el caso. ## 3) Determinación de la ganancia (procedimiento) ### 🔹 Mecánica general 1. Determinar el **ingreso** (precio o valor de avalúo) 2. Restar **costo comprobado de adquisición actualizado** 3. Restar **inversiones y mejoras** 4. Restar **gastos relacionados** (notariales, comisiones, avalúos) 5. Obtener la **ganancia** 6. Dividir la ganancia entre los años de tenencia (máx. 20) 7. Aplicar la tarifa del ISR 8. Multiplicar el resultado por el número de años ## 4) Deducciones autorizadas Se pueden restar, entre otras: - costo de adquisición actualizado - mejoras, ampliaciones o construcciones - gastos notariales, impuestos y derechos - avalúos - comisiones por compra o venta 👉 Si no se cuenta con comprobantes, **no procede la deducción**, aumentando la base gravable. ## 5) Tipos de enajenación ## A) Enajenación de inmuebles ### Características - Se formaliza ante **notario público** - El notario generalmente **calcula y entera el ISR** ### Exención: casa habitación No se paga ISR si: - es casa habitación del contribuyente - no se ha aplicado la exención en los últimos 3 años - el valor no excede el límite establecido (aprox. 700,000 UDIS) ## B) Enajenación de otros bienes (vehículos, muebles, etc.) Incluye: - vehículos - maquinaria - muebles - bienes en general no inmobiliarios ### Regla fiscal relevante - Pago provisional: **20% sobre el monto total de la operación** - No es definitivo: se ajusta en la declaración anual ## C) Enajenación de acciones ### En bolsa de valores - ISR: **10% sobre la ganancia** - Carácter: **definitivo** ### Fuera de bolsa - Puede aplicar régimen general ## 6) Retenciones Dependen del tipo de operación: - **Inmuebles:** retiene el notario - **Otros bienes:** puede retener el adquirente - **Acciones:** retiene el intermediario financiero ## 7) Casos especiales ### a) Operaciones a valor inferior al de mercado La autoridad puede determinar el ingreso con base en: - avalúo - valor de mercado ### b) Pérdidas Si hay pérdida: - no siempre puede deducirse contra otros ingresos - depende del tipo de bien y régimen aplicable ### c) Copropiedad Cuando un bien pertenece a varias personas: - cada una declara su parte proporcional ### d) Permuta y adjudicación También son enajenación, aunque no haya dinero de por medio. ## 8) Diferencia con actividad empresarial - **Enajenación de bienes:** venta ocasional - **Actividad empresarial:** venta habitual 👉 La clasificación cambia el régimen fiscal aplicable. ## 9) Obligaciones fiscales El contribuyente debe: - conservar comprobantes - presentar pagos provisionales cuando proceda - declarar en anual - obtener constancias de retención ## 10) Ejemplo práctico ### Caso: venta de un inmueble - Precio de venta: $1,000,000 - Costo de adquisición: $600,000 - Gastos deducibles: $100,000 **Ganancia:** 1,000,000 − 600,000 − 100,000 = **300,000** 👉 Sobre esa ganancia se calcula el ISR, no sobre el total. # 🧠 Conclusión Los ingresos por enajenación de bienes surgen cuando una persona **transmite la propiedad de un bien**. El ISR se determina sobre la **ganancia**, considerando deducciones autorizadas y reglas específicas según el tipo de bien: - inmuebles → intervención notarial y posibles exenciones - otros bienes → pagos provisionales del 20% - acciones → régimen especial del 10% Su correcta determinación requiere identificar: - el momento del ingreso - la base gravable - las deducciones - y el tipo de operación